El difícil equilibrio del mercado hipotecario ante un horizonte de incertidumbre
La serie histórica del número de hipotecas sobre viviendas construidas de España, representada desde 1986 muestra que las crisis del mercado hipotecario han anticipado los periodos de declive económico de principios y mediados de los noventa. Así mismo que en el momento presente se asiste a una ralentización en la constitución de hjpotecas sobre viviendas, como también se aprecia en los Territorios Históricos del Pais Vasco.
El importe de las hipotecas constituidas sin embargo sigue creciendo a tasas cercanas al 15%( los saldos de crédito hipotecario que refleja un concepto próximo aunque no idéntico, lo han hecho cerca del 20% todavía en febrero pasado), algo por encima en Euskadi y algo por debajo en España.
Tal y como decíamos el mes pasado, la extraordinaria bajada de tipos de interés está retrasando el desplome del mercado hipotecario. Pero lo cierto es que desde aquél comentario, el número de hipotecas se ha vuelto a recuperar algo respecto los niveles de medidados del año pasado, seguramente relacionado con una cierta recuperación del mercado de trabajo después de varios meses de claro deterioro.
El previsible agotamiento de estos dos factores se está demostrando más duradero que el que en principio pudiera parecer: todavía queda algún recorrido a los tipos del BCE, y el bajo crecimiento se sigue mostrando alto en contenido de empleo, como confirman los datos de afiliación a la seguridad social. Pero seguramente es cierto ya que es un proceso en marcha por muy amortiguado que parezca en la coyuntura actual.
En realidad el crédito hipotecario concedido ha avanzado mucho en relación con el valor de la producción de viviendas, y da la impresión de que ha tocado techo en valores del 50% que eran quince puntos más bajos tan sólo unos pocos años antes. Dada esa relación parece resultar tranquilizador constatar que las familias no utilizan el crédito para financiar consumo, porque la inversión residencial es substancialmente mayor. Igualmente parece cierto que el principal de los riesgos, el riesgo de tipo de interés no parece real en un horizonte previsible.
Sin embargo, no hay que olvidar que esa variación de la financiación crediticia es en sí misma altamente relevante y que que no hay que perder de vista el efecto composición: de hecho, ese porcentaje ha llegado seguramente a valores extremos para muchas familias porque otras han desinvertido activos financieros para acceder a la propiedad inmobiliaria. En tales circunstancias la capacidad de consumo y de ulteriores inversiones está seguramente muy limitada a pesar de los bajos tipos de interés.
Finalmente, si el empleo y la población no se expanden adecuadamente, y a pesar de que el cambio de vivienda es un motor para la inversión residencial, puede acercarse el momento en que "casi todo el mundo" tenga su hipoteca renovada. Por eso, las expectativas de los consumidores y la política de tipos del Banco Central Europeo resultan cruciales en un periodo de transición como el presente en el que caminamos por el filo de la navaja.
Última actualización 9/4/03
Por Alberto Alberdi Larizgoitia
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